1Pre-Perfil FOCO
Nos compartes tu punto de partida
Respondes unas preguntas breves sobre objetivo, capital inicial, capacidad mensual y forma de financiamiento.
Tiempo estimado: 3–5 minutos.
Para quienes quieren construir o diversificar patrimonio con inversión inmobiliaria.
Invierte con foco.
Construye patrimonio con una estrategia que tenga sentido para ti.
Evaluamos contigo qué inversión inmobiliaria encaja con tus objetivos, tu capacidad financiera y los escenarios de retorno que tiene sentido analizar, antes de hablar de proyectos.
Evaluar mi caso
Cuéntanos qué estás buscando. Revisaremos si FOCOPROP puede ayudarte y cuál debería ser el siguiente paso.
Fundador de FOCOPROP
[VIDEO DE SEBASTIÁN · 60–90 s]Quién soy, cómo trabajo y por qué preparo cada conversación
Una firma boutique, con nombre y apellido.
«Antes de hablar de proyectos, quiero entender qué estás intentando conseguir.»
Desde mayo de 2025 he cerrado personalmente 50 operaciones inmobiliarias por más de 250.000 UF. Esa experiencia acompañando decisiones, financiamiento, promesas y escrituras es lo que dio origen a FOCOPROP.
50 operaciones · +250.000 UF
Conoce a SebastiánPuede tener sentido para ti si…
- Estás evaluando destinar capital a inversión inmobiliaria.
- Quieres comparar alternativas con números y fundamentos.
- Prefieres definir una estrategia antes de elegir una propiedad.
Si recién estás formando capital, también podemos orientarte sobre tu siguiente paso.
Cómo trabajamos
Un proceso simple para llegar a la videollamada con trabajo hecho.
Usamos esos 30 minutos para entender tu caso y ayudarte a definir el siguiente paso, no para levantar información básica.
2Trabajo previo
Revisamos tu caso antes de vernos
Sebastián ordena tus antecedentes, revisa tu capacidad financiera y detecta restricciones antes de pensar en propiedades.
Si proyectas usar crédito: la pre-evaluación bancaria forma parte de la preparación FOCO, tanto para entrega inmediata como futura.
3Videollamada FOCO
Nos reunimos para decidir, no para partir de cero
En 30 minutos revisamos diagnóstico, escenarios, riesgos, dudas y siguiente paso con criterio.
Formato: online, 30 minutos, sin costo.
4Siguiente paso
Sales con una recomendación clara
No te llevas un catálogo de departamentos. Te llevas una lectura clara de qué tiene sentido hacer ahora.
Resultado: avanzar, prepararte y seguir evaluando, o descartar una operación que no calza.
Qué te llevas
Una recomendación clara, con razones y siguiente paso.
Avanzar si tu capacidad y una oportunidad seleccionada están alineadas.
Prepararte y seguir evaluando si conviene fortalecer alguna variable financiera sin salir del mercado.
Descartar esta operación si la estructura concreta no calza contigo, aunque tengas capacidad para comprar.
La pre-evaluación bancaria es parte del diagnóstico cuando proyectas usar crédito. En entrega inmediata define si una reserva es ejecutable hoy. En entrega futura establece una línea base y permite acompañar la evolución financiera antes de la escritura.
Ver el proceso completoNo estamos aquí para que compres más. Estamos aquí para que inviertas mejor.
Método FOCO
Una decisión con razones: avanzar, prepararte o descartar.
Primero entendemos tu situación. Después revisamos qué puedes sostener. Luego buscamos qué encaja. Y te explicamos por qué.
Cuatro dimensiones. Un principio transversal.
F
Finanzas
¿Puedes comprar y sostener la inversión sin poner presión innecesaria sobre tu estabilidad?
Pie, liquidez, deuda, dividendo, capacidad financiera y pre-evaluación bancaria cuando proyectas usar crédito.
O
Objetivos
¿La inversión sirve para lo que realmente quieres conseguir?
Propósito, horizonte, plazo, liquidez y expectativas.
C
Criterios del activo
¿El activo se sostiene por fundamentos verificables?
Ubicación, demanda, vacancia, conectividad, competencia, precio, comparables y riesgos. También escenarios de retorno y su sensibilidad a los principales supuestos, sin que el retorno sea la única medida.
O
Operación
¿Puedes ejecutar y entender correctamente la operación?
Condiciones, promesa, costos, plazos, administración y salida.
Protección Patrimonial
Atraviesa las cuatro dimensiones: anticipar riesgos antes de comprometer capital y preparar tu patrimonio para distintos escenarios. Revisa liquidez, concentración, obligaciones, garantías y los temas legales o tributarios que conviene ver con especialistas.
Lo que no basta por sí solo
FQue el dividendo «calce» con un arriendo estimado.
OQue sea «una buena oportunidad» en abstracto.
CUn incentivo comercial o una plusvalía proyectada.
OEl precio de lista.
Dos formas de estructurar la compra
La pre-evaluación es la misma. Lo que cambia es qué hacemos con esa información.
Si proyectas usar crédito, buscamos entender tu capacidad financiera real antes de recomendar una inversión. La diferencia entre entrega inmediata y futura está en cómo usamos esa evaluación y cuánto tiempo tenemos para preparar la operación.
Entrega inmediata
Primero confirmamos que puedes ejecutar. Después vemos qué reservar.
La pre-evaluación bancaria nos ayuda a comprobar si la compra es viable hoy antes de comprometer una unidad.
- 1Diagnóstico FOCOObjetivo, capital, ingresos, deudas, capacidad mensual y forma de financiamiento.
- 2Pre-evaluación bancariaValidamos capacidad financiera real antes de recomendar una reserva.
- 3Selección de oportunidadRevisamos unidades que encajen con el rango y la estructura que puedes sostener.
- 4Reserva con respaldoSi el escenario es viable, avanzamos a reserva, promesa, crédito y escritura.
La reserva no debería ser el comienzo de la incertidumbre financiera.
Entrega futura
Usamos el tiempo para preparar mejor la compra.
La pre-evaluación inicial funciona como una línea base: nos muestra dónde estás hoy y qué habría que cuidar o mejorar durante los próximos años.
- 1Diagnóstico + pre-evaluaciónMedimos tu punto de partida financiero antes de estructurar la compra.
- 2Estructura del pieDefinimos cuánto comprometer, cómo distribuirlo y qué liquidez proteger.
- 3Selección de proyectoBuscamos proyectos cuyo calendario, ticket y fundamentos calcen con tu estrategia.
- 4Revisión cada 6 mesesRevisamos tasas, ingresos líquidos, deuda, ahorro acumulado y capacidad financiera para detectar desvíos con tiempo.
- 5Ajuste de estrategiaSi cambia tu situación, ajustamos ahorro, deuda, ingresos esperados o rango de compra antes de que sea urgente.
- 6Validación previa a escrituraActualizamos la evaluación antes de la etapa hipotecaria final.
No esperamos a que llegue la escritura para descubrir si puedes financiarla.
Principio FOCO
La propiedad se adapta a tu capacidad. No tu capacidad a la propiedad.La pre-evaluación no garantiza aprobación definitiva, tasa ni monto futuro. Su valor es darnos una referencia real para aconsejarte mejor y, en compras futuras, permitir ajustes antes de llegar a la escritura.
Del primer contacto a la escritura, en dos fases
Fase 1
Decidir con criterio
- Entendemos tu casoUna conversación breve para conocer tu objetivo y ver si podemos ayudarte.
- Horario reservadoEliges cuándo conversar.
- Preparación FOCONos cuentas tu situación y, si proyectas usar crédito, solicitamos una pre-evaluación bancaria con tu autorización antes de verte.
- Videollamada FOCO30 minutos, online y sin costo, para interpretar y recomendar.
- DecisiónAvanzar, prepararte y seguir evaluando, o descartar una operación concreta.
Resumen FOCO
La síntesis de una página que te queda de la videollamada: tu objetivo, el diagnóstico, la recomendación (avanzar, prepararte y seguir evaluando, o descartar una operación), la alternativa principal si corresponde, los escenarios relevantes, los riesgos y el siguiente paso. No es un segundo informe.
Fase 2 · si la decisión es comprar
Ejecutar con respaldo
- Financiamiento y curatoríaEn paralelo: revisamos tu viabilidad mientras definimos la alternativa más coherente con tu caso.
- Reserva y promesaRevisamos las condiciones contigo antes de firmar.
- EscrituraCoordinamos banco, notaría e inmobiliaria hasta la firma.
- Entrega y administraciónTe acompañamos en la recepción y la puesta en marcha del activo.
La viabilidad financiera se revisa antes de cualquier compromiso relevante. Distinguimos simulación, preevaluación, preaprobación y aprobación definitiva: la aprobación final es siempre del banco. Si la decisión es prepararte, seguimos trabajando tu posición y monitoreando oportunidades en paralelo. Si una operación no calza, la descartamos y continuamos buscando.
Operación · después de comprar
El activo también tiene que empezar a funcionar.
Si tu estrategia es arriendo de largo plazo, el Método FOCO no termina en la escritura. A través de nuestro convenio con HOUM podemos coordinar la búsqueda de arrendatario y la administración para que el activo pase a operación lo antes posible.
Puesta en operación
Reducimos la fricción entre comprar y empezar a arrendar.
No hablamos de arriendo garantizado. Hablamos de acompañar la transición desde la compra hasta que el activo esté operativo.
1 · Preparación para arriendo
Definimos el momento adecuado para publicar y preparar la propiedad para el mercado.
2 · Búsqueda de arrendatario
Coordinamos la comercialización y selección del arrendatario.
3 · Administración de largo plazo
Una vez arrendada, puedes mantener la gestión operativa en manos de HOUM.
4 · Activo operativo
El objetivo es que la propiedad cumpla la función para la que fue comprada, sin convertirte en su administrador.
Cómo nos remuneramos
La Videollamada FOCO no tiene costo. Cuando se concreta una operación, FOCOPROP recibe su comisión de la inmobiliaria.
Siempre se paga en dos partes: 50 % al firmarse la promesa y 50 % al momento de la escritura.
Nuestro interés no termina cuando firmas la promesa: una parte de nuestra remuneración depende de que la operación avance efectivamente hasta la escritura. Por eso revisamos contigo el financiamiento, las condiciones, los plazos y la ejecución antes de avanzar.
Esta estructura alinea parte de nuestro interés con el tuyo, pero no elimina el conflicto de interés; por eso lo declaramos. Si una alternativa no encaja contigo, te lo diremos, y si existe una relación comercial relevante con un proyecto, la conocerás antes de decidir.
No prometemos rentabilidad, plusvalía ni aprobación de crédito, y no reemplazamos a tu abogado ni a tu asesor tributario.
Evaluemos tu caso
En visita a la obra del Teleférico Bicentenario, un proyecto que conectará Ciudad Empresarial con Tobalaba y refleja el tipo de ciudad, conectividad y desarrollo que también influye en una buena decisión inmobiliaria.
Nosotros
Una firma boutique, con nombre y apellido.
En FOCOPROP sabes quién estudia tu caso: la misma persona que conversa contigo y responde por la recomendación.
Crecí cerca del mundo del desarrollo inmobiliario, con una historia familiar vinculada a Ciudad Empresarial y Piedra Roja. Eso me dejó una forma de mirar el sector que todavía guía FOCOPROP: no pensar solo en proyectos individuales, sino en barrios que tengan sentido para las personas, con conectividad, servicios, espacios públicos y una evolución futura coherente.
Desde mayo de 2025 he cerrado personalmente 50 operaciones inmobiliarias por más de 250.000 UF. Esa experiencia directa acompañando decisiones, financiamiento, promesas y escrituras es parte de lo que dio origen a FOCOPROP.
El nombre viene de una enseñanza familiar: sin foco, los proyectos se quedan en el imaginario. Con disciplina y dirección, se construye un patrimonio digno de transmitir.
50 operaciones · +250.000 UF
Territorio y criterio
No analizamos propiedades en abstracto.
Una inversión inmobiliaria también depende del entorno: conectividad, profundidad de demanda, arriendo potencial, oferta futura, servicios y evolución del barrio. Por eso FOCOPROP parte por entender tu estrategia y recién después define dónde tiene sentido buscar.
Ciudad Empresarial es una zona que conocemos en profundidad, pero no condiciona nuestra recomendación. Si no calza con tu perfil, hoy ponemos el foco de búsqueda en Ñuñoa, Providencia y Santiago Centro, según el objetivo, ticket, horizonte y tipo de demanda que queramos capturar.
Ciudad Empresarial
Zona ancla y conocimiento profundo del mercado local.
Ñuñoa
Demanda residencial consolidada y conectividad como variables centrales.
Providencia
Profundidad de demanda y activos donde el precio de entrada exige mayor disciplina.
Santiago Centro
Selección más quirúrgica: ubicación, liquidez y microzona importan especialmente.
No partimos por una comuna ni por el stock que tenemos disponible. Partimos por tu caso y buscamos dónde los fundamentos encajan mejor.
Confrontacionales en las ideas, rigurosos en los números, humanos en las relaciones.
- Criterio. Cuestionamos los supuestos comerciales antes de aceptarlos.
- Honestidad. Prepararte mejor o descartar una operación también es parte de nuestro trabajo.
- Discreción. Pedimos tus antecedentes solo cuando son necesarios y los cuidamos.
- Relación. Este negocio se construye en el largo plazo: seguimos disponibles para tus próximas decisiones.
Especialistas cuando tu caso lo requiere
FOCOPROP coordina; los especialistas responden en su materia.
- Bancos, para revisar la viabilidad de tu financiamiento
- Abogados, para promesas, escrituras y estructuras
- Asesores tributarios, para DFL2, sociedades y arriendos
- Administradoras, para la gestión diaria de tu propiedad
Evaluemos tu caso
Respuestas recibidas
Gracias, . Te llamaremos para conocer tu caso.
Si ya quieres asegurar un horario para tu Videollamada FOCO, puedes reservarlo ahora.
DEMO Horarios simulados. En el sitio real aquí va la agenda de Calendly (30 minutos, online).
Elige un horario.
Reserves o no, igual te llamaremos: reservar un horario no reemplaza esa primera conversación.
Horario reservadoPreparación pendiente
Tu horario está reservado. Ahora preparemos bien la conversación.
Igual te contactaremos antes de la videollamada para entender brevemente tu situación y ayudarte con la preparación.
—Videollamada FOCO · 30 minutos · online · con Sebastián Labra Zelaya
Llegamos preparados para no usar tus 30 minutos recopilando información básica.
Revisamos antes tus objetivos, tu capacidad financiera y, cuando corresponde, una evaluación bancaria. Así podemos dedicar la videollamada a interpretar, comparar alternativas y tomar decisiones.
- Nos cuentas qué quieres conseguirEntendemos tu objetivo.
- Nos das contexto financieroRevisamos qué puedes sostener.
- Si corresponde, autorizas una evaluación bancariaSabemos cuánto podrías financiar.
- Trabajamos antes de verteEstudiamos alternativas y riesgos.
- Llegas a la Videollamada FOCOHablamos de decisiones, no de llenar formularios.
[VIDEO CORTO DE SEBASTIÁN · opcional]Por qué te pedimos esto antes de la videollamada
Tu Preparación FOCO reúne la información necesaria para entender tu situación financiera y evitar pedirte los mismos antecedentes varias veces. Si proyectas usar crédito, estos datos servirán también como base para solicitar tu pre-evaluación bancaria con autorización.
Preparación · bloque 1 de 4
Finanzas: lo que puedes sostener
Usamos estos antecedentes para preparar tu diagnóstico. Mientras más completa sea la información, mejor podremos aconsejarte.
[Rangos referenciales por confirmar]
Con esto entendemos tu capital y tu situación financiera.
Objetivos: lo que quieres conseguir
Con esto revisamos si una inversión sirve para lo que realmente quieres conseguir.
Criterios del activo: lo que buscas y lo que descartas
Con esto descartamos lo que no encaja antes de buscar alternativas.
Operación: cómo se financiaría
Pre-evaluación bancaria · estándar FOCO
Si proyectas usar crédito, buscamos entender tu capacidad real antes de recomendarte una propiedad
La pre-evaluación forma parte del diagnóstico FOCO tanto en entrega inmediata como futura. No reemplaza la aprobación definitiva del banco, pero nos permite aconsejarte desde una referencia concreta y no desde supuestos.
En entrega inmediata, la usamos para validar si una reserva es ejecutable hoy. En entrega futura, funciona como línea base y se complementa con revisiones periódicas de tasas, ingresos, deuda y ahorro antes de la escritura. La respuesta bancaria es referencial y no garantiza aprobación definitiva, tasa ni monto.
Con esto llegamos a la videollamada entendiendo mejor en qué etapa financiera estás y qué tiene sentido recomendarte.
Caso preparado · Videollamada FOCO lista
Listo. Ahora nos toca trabajar a nosotros.
Sebastián revisará tu caso antes de la videollamada.
—Videollamada FOCO · 30 minutos · online
Antes de vernos
- Pre-evaluación bancariaReferencia real de tu capacidad financiera actual
- Preparación internaAlternativas, con sus pros y contras
- VideollamadaQué puedes sostener, qué tiene sentido evaluar, escenarios y riesgos, siguiente paso
- Resumen FOCOUna página con objetivo, diagnóstico, recomendación, escenarios, riesgos y siguiente paso
Llegaremos con una alternativa principal y una o dos de contraste. Si todavía conviene fortalecer alguna variable, seguimos evaluando en paralelo mientras te preparas; si una operación concreta no calza, la descartamos.
Te enviaremos el enlace de la videollamada y un recordatorio por correo.
Respuestas recibidas
Gracias, . Te llamaremos para conocer tu caso.
Antes de reservar un horario queremos conversar unos minutos contigo. Si tiene sentido avanzar, en esa llamada te daremos acceso a la agenda de tu Videollamada FOCO.
Te llamaremos desde el número oficial de FOCOPROP [número por confirmar].
Mientras tanto: conoce cómo trabajamos con el Método FOCO.
Respuestas recibidas
Gracias por contarnos lo que buscas, .
Te escribiremos personalmente para orientarte sobre cuál podría ser tu siguiente paso. A veces lo mejor es prepararse antes de invertir, y también podemos ayudarte con eso.
Guía para empezar
Antes de tu primera inversión: cómo saber si estás preparado
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Este MVP sirve para recoger opiniones sobre la estructura, los textos y el recorrido. No envía datos a ningún sistema, no los guarda en tu navegador y no se conecta con Kommo, Calendly, Meta ni bancos.
Los horarios de agenda y la autorización bancaria son simulados. Al recargar la página, todo vuelve a su estado inicial.
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